ВНЖ за покупку недвижимости

Золотые визы умирают. Программы Португалии и Испании закрылись или меняются. Но недвижимость как путь — никуда не делась.

Программы сжались, пороги выросли, но рабочие маршруты сохранились. Дальше — кто что выдаёт за какие деньги в 2026 году.

Что произошло с Golden Visa за последние годы

Несколько крупных программ либо закрылись, либо изменили лицо.

• Португалия. Golden Visa в её прежнем виде (покупка квартиры в Лиссабоне или Порту за €500 тыс.) закрылась. Доступными остались инвестиции в фонды и недвижимость во внутренних малонаселённых регионах. Уточняй актуальный список разрешённых вариантов у AIMA.
• Испания. Golden Visa за покупку недвижимости в её прежнем виде также закрыта.
• Ирландия. Программа закрылась.
• Греция. Программа работает, но пороги повышены до €400–800 тыс. в зависимости от региона.

«Недвижимость как путь» не закрылась — она пересобралась. Греция, Кипр, Турция, ОАЭ и часть программ Латинской Америки остаются рабочими в 2026 году.

Греция

• Минимум: на 2026 действует трёхуровневая шкала. €800 тыс. — для Аттики (включая Афины), Салоник, Миконоса, Санторини и островов с населением свыше 3100 человек. €400 тыс. — для остальных регионов страны (с минимальной жилой площадью объекта от 120 м²). €250 тыс. — только для перевода коммерческой недвижимости в жилую или для реставрации памятников архитектуры, в любом регионе.
• Условия: покупка одного объекта или нескольких, на сумму выше порога. Карту зон уточняй у местного юриста на дату покупки.
• Статус: Permanent Residence Permit — постоянный ВНЖ, который продлевается каждые 5 лет, пока ты владеешь недвижимостью.
• Семья: супруг, дети до 21 года, родители обоих супругов могут включаться в основной кейс.
• Особенность: не нужно постоянно жить в Греции для сохранения статуса. Это удобно для тех, кто инвестирует, но физически живёт в другой стране.

Греческая программа — наследник классической Golden Visa, в более дорогом виде.

Кипр

• Минимум: €300 тыс. (плюс НДС) за объект недвижимости. Подтверждённый доход вне Кипра — от €50 тыс. в год + €15 тыс. на супруга + €10 тыс. на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
• Статус: Permanent Residence Permit. Гражданство — через натурализацию за 7+ лет.
• Семья: включаются супруг и дети до 25 лет (на условиях).
• Особенность: Кипр после 2022 года стал значительно жёстче с россиянами. Compliance проверяется тщательно. Уточняй текущие правила.

Турция

• Минимум: для гражданства через инвестиции — недвижимость от $400 тыс. (порог поднят в 2022). Для ВНЖ (ikamet) через покупку жилья — от $200 тыс. по единому правилу с октября 2023 (по оценке госэкспертизы).
• Статус: ВНЖ (Ikamet) или гражданство через инвестиции. Гражданство — за 3–6 месяцев после покупки.
• Семья: супруг и дети получают статус автоматически.
• Особенность: массовая программа, оформление через лицензированных агентов. Цены на недвижимость в популярных регионах (Стамбул, Анталия) выросли вдвое-втрое за 3 года. Курсовая волатильность.

Турция — самый быстрый путь к второму гражданству через недвижимость. Но это не гражданство ЕС, и оно не даёт безвизового въезда в Шенген.

ОАЭ

• Минимум: AED 750,000 (~$200 тыс.) — обычный ВНЖ инвестора (2 года). AED 2,000,000 (~$545 тыс.) — Golden Visa на 10 лет.
• Статус: долгосрочный ВНЖ.
• Семья: супруг, дети до 25, родители — включаются.
• Особенность: нет налога на доход, развитая инфраструктура, прямые рейсы. Но жара, дорогие школы для детей, высокие операционные расходы.

ОАЭ работает для тех, у кого есть капитал и доход выше среднего — иначе экономика жизни не сходится.

Латинская Америка

Парагвай

• Программа постоянной резиденции упростилась после 2024 года, но требования периодически меняются. Сейчас часто используется покупка недвижимости + депозит в банке.
• Гражданство — через 3 года резидентства.

Панама

• Friendly Nations Visa — для граждан 50+ стран. Через покупку недвижимости от $200 тыс. или открытие компании.
• Резидентство быстро, путь к гражданству — через 5 лет.

Уругвай

• Покупка недвижимости + подтверждение дохода. Гражданство — через 3–5 лет.

Мексика

• Резидентство по покупке недвижимости от $300+ тыс. (порог колеблется в зависимости от региона и текущих правил).
• Гражданство — через 5 лет.

Что считается недвижимостью

Это важно, потому что не все объекты подходят.

• Жилая квартира или дом. Самый распространённый вариант. Принимается во всех программах.
• Коммерческая недвижимость. Принимается в Греции, ОАЭ, Турции — не везде.
• Доли в фонде недвижимости (REIT). Принимаются в части новых португальских вариантов, в ОАЭ. Не везде.
• Земля. Принимается ограниченно. В Греции — только с разрешением на застройку. В Турции — с ограничениями.
• Несколько объектов на общую сумму. Принимается в большинстве программ (Греция, ОАЭ).

Что не подходит:

• Аренда (даже долгосрочная) — это не покупка.
• Лизинг недвижимости.
• Покупка через offshore-структуры без бенефициарного владения у заявителя.

Налоги при покупке и владении

При покупке

• Греция: налог на передачу 3,09% (плюс НДС для новостроек 24%).
• Турция: налог на покупку 4% от кадастровой стоимости.
• ОАЭ: регистрационный сбор 4% от стоимости.
• Кипр: налог на передачу до 8% от стоимости.
• Португалия: IMT (налог на покупку) — прогрессивная шкала до 8%.

При владении

• Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA в Греции, IBI в Испании, IMI в Португалии).
• Налог на доход от аренды, если сдаёшь.
• Налог на прирост капитала при продаже.

Совокупная стоимость владения для квартиры стоимостью €400 тыс. в Греции — порядка €3–5 тыс. в год без учёта коммунальных платежей и ремонта.

Подводные камни

• ВНЖ ≠ гражданство. Большинство программ дают ВНЖ или ПМЖ, не паспорт. Гражданство — через натурализацию через 5–10 лет, с требованиями к фактическому проживанию и языку.
• Условие продления. Статус сохраняется, пока ты владеешь недвижимостью. Продал — потерял статус.
• Compliance. После 2022 года все европейские программы ужесточили проверку источника средств. Это месяцы документов и доказательств.
• Аренда статуса не даёт. Никакой ВНЖ нельзя получить, просто арендовав жильё за порог стоимости.
• Курс валют. Если ты считаешь бюджет в рублях, резкий курс может «выбить» из требуемой суммы. Имей запас.
• Местный рынок. В Греции, Турции, ОАЭ цены растут с приходом инвесторов. То, что 2 года назад стоило €300 тыс., сегодня может стоить €450 тыс.

Как выбрать программу

Возьми четыре критерия:

1. Капитал. Сколько у тебя реально на покупку плюс налоги, юристы, сборы (+15–20% от стоимости).
2. Срок до гражданства. Где быстрее: Турция — 3–6 месяцев, Парагвай — 3 года, Греция — 7+ лет.
3. Налоги. Где совокупная нагрузка ниже с учётом твоего профиля.
4. Качество жизни и доступ. Шенген (Греция/Кипр), безналог (ОАЭ), быстрое гражданство (Турция, Парагвай).

Грубая раскладка:

• $200 тыс.: Турция (ikamet через жильё), Парагвай.
• $400–500 тыс.: Греция (большинство регионов — €400 тыс.), Турция (гражданство — $400 тыс.), ОАЭ (Golden Visa — AED 2 млн), Панама.
• $700+ тыс.: Греция (Афины, Салоники, популярные острова — €800 тыс.), Кипр.

С чего начать

1. Определи капитал, который ты готов потратить — не просто «есть», а действительно выделен под недвижимость.
2. Выбери 2–3 страны под этот капитал и под твою стратегию (Шенген или нет, гражданство быстро или нет).
3. Свяжись с местным юристом по каждой стране — не с риелтором. Юристу платишь за независимость, риелтору — за продажу конкретного объекта.
4. Закажи предварительный due diligence на объект, если выбираешь конкретный.
5. Согласуй с банком источник средств заранее — Source of Funds письмо в порядке.
6. Подача — через юриста, не самостоятельно.

Когда выбираешь объект под программу — закладывай +15–20% поверх стоимости на налоги, юристов и регистрационные сборы. В Греции и Кипре это до €30–60 тыс. сверху на квартиру за €400 тыс., и без этого резерва кейс не закрывается.